PERKEMBANGAN DAN ISU-ISU
SOSIAL KOMUNITI BERPAGAR
DEFINISI
Pengertian
makna komuniti berpagar secara umumnya adalah kelompok masyarakat suatu kawasan
yang kediamannya dikawal dan disempadani secara jelas dan mempunyai ciri-ciri
kawalan keselamatan. Kawalan keselamatan ini dijalankan oleh pengawal-pengawal
keselamatan yang beroperasi 24 jam dan ditempatkan di pondok-pondok pengawal di
pintu masuk utama kawasan dan juga beberapa kawasan lain disempadan kawasan
perumahan tersebut.
Terdapat tiga
kategori komuniti berpagar iaitu:
• Komuniti gaya
hidup – terbahagi kepada tiga iaitu komuniti pesara, komuniti golf dan
percutian serta pinggiran bandar (country homes).
• Komuniti
prestij - komuniti yang paling cepat berkembang dan berprestij ditonjolkan
menerusi pembinaan pagar – pagar bagi melindungi keselamatan dan menunjukkan
ketinggian status sosial.
• Komuniti
selamat - pemagaran kawasan bertujuan semata-mata atas faktor keselamatan
terhadap jenayah dan pengurangan laluan trafik.
PERKEMBANGAN
KOMUNITI BERPAGAR DI MALAYSIA
Konsep Komuniti
berpagar di Malaysia secara amnya masih bersifat sederhana berbanding dengan
negara maju. Budaya dan cara hidup ketimuran adalah salah satu faktor yang
membezakan dengan konsep komuniti berpagar di negara barat. Penghuni komuniti
berpagar di Malaysia masih keluar dan bersosial di luar kawasan perumahan. Penyediaan
kemudahan - kemudahan rekreasi dikawasan perumahan tersebut tidaklah semaksima
kemudahan- kemudahan yang terdapat di kawasan perumahan dibarat. Sebagai
contoh, konsep perumahan komuniti berpagar di Fiddler’s Creek, Florida, Amerika
Syarikat, selain menyediakan kemudahan asas seperti kolam renang, gelanggang tenis,
taman permainan kanak-kanak, juga menyediakan kemudahan yang lebih komprehensif
seperti perpustakaan, kafe komputer, tapak perkemahan, pusat kesihatan, padang
golf, tasik, padang ‘softball’, pusat komuniti dan pusat perdagangan.
Ciri –Ciri
Komuniti Berpagar
Secara amnya
penghuni-penghuni didalam komuniti berpagar di Malaysia terutamanya bagi
kawasan perumahan yang berharga sederhana dan tinggi, sama ada berketumpatan
tinggi seperti pangsapuri ataupun kondominium dan
perumahan
berketumpatan rendah seperti rumah sesebuah, ‘town house’, berkembar dan teres
house yang dipanggil dengan istilah ‘clustered house’, menikmati pelbagai
kemudahan yang telah disediakan pemaju didalam kawasan perumahan tersebut
seperti kolam renang, padang golf, kelab, kedai, sauna, surau, tadika dan
sebagainya untuk memenuhi keperluan masyarakat didalamnya.
Perkembangan
Komuniti Berpagar
Perkembangan
pesat pembangunan perumahan berkonsepkan komuniti berpagar sejak akhir-akhir
ini, membuktikan adanya faktor ‘supply and demand’ yang kuat melibatkan pemaju
dan masyarakat. Selain itu yang jelas terdapat pelbagai faktor lain yang
mendorong dan menjadi pemangkin terhadap perkembangan dan juga meningkatnya
permintaan pengguna terhadap perumahan yang berkonsepkan komuniti berpagar.
Faktor-faktor tersebut diantaranya ialah:
• Pengaruh Gaya
Hidup: Gaya hidup kebanyakan penghuni komuniti berpagar yang kebanyakan masa
lebih tertumpu kepada kerjaya, menyebabkan keperluan kepada kemudahan –
kemudahan dalam konsep komuniti berpagar yang disediakan adalah diperlukan
sebagai satu cara mendapatkan interaksi sosial dan aktiviti riadah dalam
jangkauan masa yang secara relatifnya ringkas dan menjimatkan masa.
• Prestij dan
Imej: Kategori pertama konsep komuniti berpagar selalunya menonjolkan prestij
untuk mereka yang memang berkemampuan,
supaya imej kemewahan lebih terserlah. Keadaan ini secara tidak langsung telah menyebabkan
konsep perumahan kos sederhana, konsep komuniti berpagar sekurang- kurangnya
dapat meningkatkan prestij dan gaya hidup yang seolah-olah menepati imej atupun
prestij seakan kategori pertama walaupun kemudahan yang terdapat amatlah
minima.
• Aspek
Keselamatan: Kesemua jenis konsep perumahan komuniti berpagar terutamanya yang
berciri-ciri keselamatan terbukti menjadi pilihan utama pembeli yang meletakkan
kawalan keselamatan sebagai kemudahan asas yang perlu disediakan. Oleh sebab
itu kebanyakan konsep perumahan terutamanya perumahan rumah sesebuah
berprestij, perumahan kos rendah dan menengah, dan perumahan berketumpatan rendah
(landed property) hanya mengandungi pondok keselamatan dan berpagar tanpa
disediakan kemudahan-kemudahan lain.
• Nilai
‘Privacy’: Terdapat permintaan terhadap kepentingan ini, yang mana setiap orang
asing yang masuk dalam komuniti berpagar perlu mendapat kebenaran penghuni
didalamnya. Selain dari faktor keselamatan, factor-faktor seperti kepentingan
‘privacy’ dan kerahasiaan menjadi tujuan utama pemilihan konsep komuniti berpagar.
• Lokasi
Strategik: Sepertimana juga faktor permintaan pada hartanah-hartanah lainnya,
faktor lokasi merupakan faktor utama menentukan sesuatu pembangunan dapat
menarik pembeli. Lokasi yang strategic terutamanya dikawasan-kawasan yang
mempunyai sistem jaringan jalan raya dan lebuh raya, kemudahan pusat komersial,
pusat-pusat kemudahan awam, dan sebagainya merupakan faktor penting bagi
pemilihan perumahan berkonsepkan komuniti berpagar.
• Daya Beli:
Aspek ekonomi penduduk adalah faktor utama yang menyebabkan permintaan yang
tinggi terhadap perumahan ini. Keadaan ini juga berlaku dikebanyakan negara –
negara lain terutamanya negara membangun. Dengan keupayaan ekonomi yang kukuh,
orang ramai mula mencari satu sistem pembangunan perumahan yang dapat memberi
keselesaan yang semaksima mungkin kepada individu dan keluarga mereka sebagi
timbal balik kepada keupayaan membeli tersebut.
• Suasana
Persekitaran: Suasana Persekitaran samada menonjolkan ciri-ciri ‘Urban Living’
atau ‘Natural Scenery and Environment’ adalah juga aspek-aspek yang selalunya
diambil kira bagi menentukan kekuatan permintaan untuk Konsep Komuniti
Berpagar, terutamanya yang melibatkan komuniti prestij, komuniti rekreasi, dan
percutian.
• Kemampuan
Pemaju: Sektor pembangunan perumahan yang berkembang pesat dengan kelebihan
sistem ‘Jual dan Bina’ secara terus memberi kelebihan kekuatan kewangan kepada
kebanyakan pemaju. Faktor persaingan menjadi bertambah ketara berikutan
percambahan pemaju-pemaju, terutamanya dengan kemudahan system kewangan
tersebut. Elemen-elemen tambah-nilai pada konsep pembangunan seperti konsep
komuniti berpagar, adalah salah satu cara promosi yang berkesan, selain kemampuan
pemaju itu sendiri menyediakan pelbagai kemudahan asas dan tambahan untuk
aktiviti riadah kepada masyarakat pembeli.
• Kawalan
Undang-Undang: Dengan adanya Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) dan
Kaedah-kaedah dan Perintah, kawalan undang-undang bagi menjalankan sistem
pengurusan yang mengambil kira kepentingan penghuni dan pemilik hartanah
berstatus Strata terutamanya yang berketumpatan tinggi (high density) lebih sistematik.
Sementara konsep perumahan hak milik individu selalunya mengguna pakai Akta Hak
Milik Strata 1985, secara konsepnya bagi pengurusan kemudahan-kemudahan
perkongsian, sementara yang lainnya telah diubah suai untuk dijadikan hanya
sebagai garis panduan yang dipersetujui bersama diantara komuniti tersebut.
• Kelompok
Masyarakat: Walaupun penggalakan integrasi dalam masyarakat berbilang kaum di
Malaysia selalu diketengahkan, secara nyata dan jelas penerapan ini masih
kurang berkesan. Ini terbukti dengan kebanyakan pembeli komuniti berpagar masih
mengambil kira komuniti sesuatu kaum dalam menentukan pemilihan bagi pemilikan
setiap pembangunan perumahan tersebut. Oleh sebab itu disesetengah kawasan di
Shah Alam dan Bangi, yang 97% penghuni komuniti berpagarnya adalah kaum Melayu,
sudah tentu tidak diminati oleh kaum lain berbanding dengan sesetengah komuniti
berpagar dikawasan Pusat Bandar Puchong yang 85% peratus penghuninya terdiri
dari kaum Cina.
• Nilai
Pulangan: Setelah semua faktor – faktor diatas diambil kira, sudah tentu nilai
sesebuah pembangunan komuniti berpagar menjadi stabil dan meningkat. Untuk
sesetengah pembeli yang bersifat pelaburan, faktor ini menjadi pilihan utama
yang menyebabkan konsep perumahan ini semakin berkembang dan menjadi faktor penentu
kepada kejayaan sesuatu konsep komuniti berpagar.
IMPLIKASI
SOSIAL
Setiap aspirasi
dan pendekatan yang dibuat oleh komuniti secara realitinya mempunyai peranan,
sumbangan, ataupun kelebihan yang tersendiri bergantung kepada sejauhmana
masyarakat menerima dan mentakrifkannya. Mungkin,masalah bagi sesetengah
individu atau kelompok masyarakat itu, sebenarnya adalah perkara biasa ataupun
kelebihan bagi kelompok lainnya, dan begitulah sebaliknya. Apa yang pasti,
masalah-masalah terutamanya implikasi sosial akan terus berlaku. Aspek-aspek tersebut
boleh dikenalpasti dan permasalahannya perlu di kurangkan ketahap yang paling minima
sementara sumbangan kearah yang lebih positif perlu ditonjolkan bagi
meningkatkan keharmonian dan keselesaan hidup. Terdapat beberapa aspek positif
dalam konsep komuniti berpagar yang masih dalam penyediaan kajian. Secara
ringkasnya adalah seperti berikut;
• Perpaduan
kejiranan
• Tanggung
jawab terhadap komuniti dan kemudahan
• Suasana yang
lebih selamat.
• Laluan
lalulintas terkawal
• Penggunaan
masa yang lebih efisien, produktiviti meningkat
• Pengurangan
kadar jenayah
• Pihak
pengurusan dan keselamatan sebagai ‘mediator’
• Disiplin diri
dan etika
• Keseragaman
dan kesinambungan rekabentuk
• Persekitaran
yang kondusif
• ‘Gate
culture’ dikurangkan
Isu- Isu Permasalahan
Sosial
Kajian di
barat, secara jelas menunjukkan konsep komuniti berpagar telah menyebabkan
peningkatan segmentasi dan pemisahan sosio ekonomi dikalangan penduduk.
Beberapa kajian juga telah membuat kesimpulan yang jelas bahawa konsep komuniti
berpagar telah menyebabkan pembahagian sosial yang jelas diantara masyarakat
didalam komuniti berpagar dengan masyarakat sekelilingnya. Di Malaysia, gejala
ini juga berlaku terutama pada konsep pembangunan kediaman bercampur yang tidak
mengambil kira sensitiviti susunatur kediaman mengikut hirarki dan elemen
transisi setiap zon kediaman tersebut. Elemen-elemen ekslusiviti yang begitu
ketara sebagai penentu ketinggian nilaian hartanah konsep komuniti berpagar
telah menyebabkan pembahagian sosial begitu ketara.Walaupun begitu, dalam
konteks Malaysia, juga terdapat beberapa isu dan masalah sosial yang berlaku
dengan percambahan konsep komuniti berpagar. Antara isu-isu masalah sosial
tersebut ialah;
• Perbezaan
status: Pembinaan pagar dan tembok dikawasan komuniti berpagar yang tinggi,
terutamanya dengan rekabentuk bangunann yang mewah, dari satu segi mungkin
berjaya meletakkan pembangunan perumahan komuniti berpagar ini mempunyai nilai
komersialnya tersendiri. Imej dan prestij tinggi yang cuba dicapai bagi
komuniti tersebut, jika disertai dengan kesombongan dan kurangnya interaktif
sosial dengan masyarakat sekelilingnya, memberi kesan jurang perbezaan status
yang tinggi di kalangan masyarakat.
• Penglibatan
sivik: Tanggung jawab pengurusan bagi komuniti berpagar terutamanya yang
melibatkan pihak ‘management coperation’ diletakkan sepenuhnya pada pihak
pengurusan. Penghuni beranggapan dengan bayaran pengurusan setiap bulan, maka
semuanya adalah menjadi tanggung jawab pengurusan. Berdasarkan maklumat
kehadiran mesyuarat ataupun perjumpaan selalu dijalankan, purata kehadiran
hanyalah diantara 40% hingga 65% sahaja.
• Penggunaan
Ruang-Ruang Riadah Awam: Kawasan rekreasi dalam komuniti berpagar terhad penggunaannya
kepada komuniti yang berada didalamnya. Penggunaan ruang –ruang riadah awam
kurang digunakan oleh pihak yang tinggal dalam komuniti berpagar. Integrasi
sosial pihak komuniti berpagar amat kurang berbanding dengan komuniti lainnya
dari segi penggunaan ruang –ruang riadah tersebut.
• Perbezaan
kepercayaan, agama dan perilaku: Terdapat beberapa isu agama yang selalu
diperbincangkan diantara komuniti, diantaranya ialah; garis panduan pakaian
mandi dikolam renang yang selalu menjadi halangan bagi orang islam menggunakan
kemudahan kolam renang dan juga larangan memelihara anjing bagi orang bukan
islam didalam kawasan komuniti berpagar. Masalah sensitif yang melibatkan
larangan pemeliharaan binatang ini juga berlaku pada unit-unit kediaman rumah
teres pada konsep komuniti berpagar
Tolak ansur dan
hormat menghormati diantara agama adalah faktor penting yang perlu diambil kira
pelaksanaan sebarang garis panduan.
• Rasa Ketidakadilan: Komuniti berpagar yang
berbilang kaum dan keperluan serta pantang larang yang berbeza sudah tentu amat
sukar bagi memenuhi segala kehendak penghuni-penghuni di dalam komuniti tersebut.
Pelaksanaan sistem komuniti berpagar secara ‘Ad-Hoc’, terutamanya banyak
menimbulkan masalah rasa ketidak adilan, terutamanya membabitkan persetujuan
semua pemilik kediaman, samada persetujuan konsep itu sendiri, pembayaran
kawalan keselamatan, pembinaan pagar, laluan, pemeliharaan anjing, dan sebagainya.
Oleh itu semangat tolak ansur yang tinggi dikalangan penghuni sekurang
-kurangnya boleh menyelesaikan sebarang maslah yang timbul.